不動產三大估價方法懶人包
衡宇不動產估價師事務所（課堂示範版）
Q1. 同一間房子，為什麼三種方法算出來的價格不一樣？
A. 因為三種方法問的問題根本不同：比較法問「別人買多少」、收益法問「它能生出多少錢」、成本法問「重蓋一間要多少」。答案不同是正常的，估價師的價值就在於說明差異、選定權重、決定最終價格。
| 方法 | 它在問什麼 | 關鍵輸入 | 最容易出事的地方 |
|---|---|---|---|
| 比較法 技術規則第 18 條 | 市場上類似的標的成交多少？ | 比較標的成交價、四大調整率 | 實例挑錯供需圈、調整率灌水硬拉價 |
| 收益法 技術規則第 28、30 條 | 它每年能穩定產出多少淨收益？ | 客觀淨收益、收益資本化率 | 用「業主想要的租金」不是客觀租金；資本化率沒有依據 |
| 成本法 技術規則第 48 條 | 現在重建一棟同樣的要多少，扣掉舊了多少？ | 重建／重置成本、累積折舊 | 只算物理折舊，忘了功能性與經濟性折舊 |
| 土地開發分析法 技術規則第 81 條 | 這塊素地蓋完賣完，倒推回來值多少？ | 預期總銷 S、利潤率 R、資本利息綜合利率 i、直接成本 C、間接成本 M | 總銷抓太樂觀、成本抓太保守，兩頭一起偏 |
三個試算價格出來之後呢？不是取平均，是依標的性質、資料可信度與估價目的決定權重，並在報告書中敘明理由。
住宅大樓 → 比較法為主；收租型店面、辦公室、廠房 → 收益法權重提高；特殊建物、公有設施、無市場交易者 → 成本法；素地開發案 → 土地開發分析法。
※ 決定價格的理由寫得清不清楚，是報告書會不會被退件的關鍵。
住宅大樓 → 比較法為主；收租型店面、辦公室、廠房 → 收益法權重提高；特殊建物、公有設施、無市場交易者 → 成本法；素地開發案 → 土地開發分析法。
※ 決定價格的理由寫得清不清楚，是報告書會不會被退件的關鍵。
Q2. 不同的估價目的，慣用哪一種方法？
A. 目的決定價格種類，價格種類決定方法組合。這張表是新人最常被問的：
| 估價目的 | 常見價格種類 | 方法組合（實務慣例） |
|---|---|---|
| 金融機構擔保品 | 正常價格 | 比較法為主，收益型標的加收益法；重視保守與變現性 |
| 法院拍賣／訴訟 | 正常價格 | 比較法＋成本法；須另敘明點交狀況與占用情形 |
| 都市更新權利變換 | 正常價格（更新前後） | 更新前多用比較法；更新後用比較法＋收益法，另作成本估算 |
| 土地徵收補償 | 正常價格 | 依徵收法令規定之查估基準辦理 |
| 財務報導公允價值 | 正常價格 | 收益法（DCF）為主，比較法佐證 |
| 共有物分割 | 正常價格／限定價格 | 比較法；分割方案不同時涉限定價格 |
| 繼承、贈與稅務 | 正常價格 | 比較法；須與公告現值、評定現值並陳說明 |
| 租金鑑定 | 正常租金／限定租金 | 租金比較法為主，收益法（積算法）佐證 |
備註
- 比較法應採三件以上比較標的（技術規則第 27 條），且須位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。
- 試算價格調整時，區域因素或個別因素中任一單獨項目調整率大於 15%，或總調整率大於 30%者，應排除該比較標的（第 25 條）；標的性質或區位特殊而缺乏交易資料者，須於報告書敘明。
- 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 ÷ 收益資本化率（第 30 條）；長期收益不穩定者改用折現現金流量分析法。
- 成本法之總成本包含營造或施工費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤（第 52 條）。
- 本表為方法論速記，不能取代個案判斷；正式估價一律回到技術規則逐條檢視。
依不動產估價技術規則整理，法規以現行條文為準
本頁為概念說明，非估價報告書｜改造自事務所紙本筆記・Vibe Coding 課堂示範
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