先看重點：素地的價值不是「隔壁賣多少」，是蓋完賣完之後倒推回來還剩多少。
總銷多抓一成、營造成本少抓一成，土地價格可以差到三成以上——這張表就是拿來跟地主、建商把每個假設攤在桌上談的工具。
⚡ 輸入條件
S 預期總銷售金額（元）
R 適當利潤率（%）
i 資本利息綜合利率（%）
C 直接成本（營造施工費，元）
M 間接成本（規劃設計・廣告銷售・管理・稅捐，元）
土地面積（坪，選填）
土地開發分析法試算表
依不動產估價技術規則第 81 條 V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）
符號說明
| 符號 | 名稱 | 內容 |
|---|---|---|
| V | 土地開發分析價格 | 本方法要求的答案——素地在價格日期的價值 |
| S | 預期總銷售金額 | 開發或建築完成後，全部可銷售部分的預期總銷；含車位、店面分開估 |
| R | 適當之利潤率 | 開發者合理的報酬率，依規模、風險、開發年期而定 |
| i | 資本利息綜合利率 | ＝資本利息年利率 ×（土地價值比率＋建物價值比率 × 1/2）× 開發年數 |
| C | 直接成本 | 營造或施工費 |
| M | 間接成本 | 規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔 |
敏感度分析：利潤率 × 資本利息綜合利率
| 輸入 S、C、M 後自動計算 |
說明
- 本試算為簡化教具，未計入容積移轉與獎勵、分期銷售之現金流時序、營建成本浮動與各項稅費細節。
- S 應以價格日期之市場行情推估，不得以「未來一定會漲」為由高估；C 應參考營建物價指數與同類個案實績。
- i 的計算涉及土地與建物價值比率及開發年數，屬循環運算，實務多以試誤或收斂法求解。
- 當 V 算出來是負值，代表在這組假設下這塊地不具開發可行性——這也是有意義的結論，要寫進報告。
- 本方法多用於素地或待開發標的，仍應與比較法交叉驗證後決定價格。
本頁為概算教具，非估價報告書；實際個案請依技術規則與市場實證資料核算
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