📈 直接資本化收益價格
收益價格＝客觀淨收益 ÷ 收益資本化率（技術規則第 30 條）
年淨收益（元）
收益資本化率（%）
🏢 淨收益推算
潛在總收入 → 有效總收入 → 淨收益（第 36、38 條）
月租金單價（元/坪）
可出租面積（坪）
空置及收租損失率（%）
總費用率（%）
🏗️ 建物折舊（定額法）
成本價格＝建物總成本 － 累積折舊額（第 48 條）
建物重建成本單價（元/坪）
構造別／耐用年數
已使用年數
殘價率（%）
📖 實務備忘
- 「客觀」淨收益不是業主現在收的租金，是市場上同類標的合理可收取的租金水準；業主自訂高租金或關係人承租，要先做情況調整。
- 收益資本化率不能憑感覺填。技術規則允許風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法等，採哪一種、依據什麼，報告書要寫。
- 資本化率差 0.5%，價格可以差一成以上——這也是為什麼收益法最怕「先射箭再畫靶」。上面的計算機會直接把敏感度算給你看。
- 總費用包含地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費及必要之營運費用；不含所得稅與貸款本息（那是投資人個別條件，不是標的的收益能力）。
- 定額法折舊只處理「物理老化」；功能性折舊（格局過時、無電梯）與經濟性折舊（周邊沒落、法規變更）要另行評估並敘明。
- 以上皆為概算工具，非估價報告書；正式案件請回到技術規則逐條核算。
📄 下一步：把計算結果帶進報告書與說明會
算好的收益價格與折舊後成本價格，就是報告書「三方法試算價格」那三行，也是你在銀行徵審會、都更說明會上被追問的三個數字。
把公式做成網頁，好處不只是快——是當場就能改參數給對方看：「資本化率如果用 3%，價格就會變成這樣」，這句話用嘴講十遍，不如螢幕上跳一次。
這種「一堆欄位＋固定公式」的計算，正是最適合做成網頁工具的類型，回到 ④ 實作單元就做得出來。
計算公式照搬事務所 Excel（元以下四捨五入）｜本頁為概算工具，非估價報告書