⚡ 試算價格快查
比較標的單價（元/坪）
情況調整（%）
價格日期調整（%）
區域因素調整（%）
個別因素調整（%）
比較法四大調整與排除檢核
依不動產估價技術規則第 19、25、27 條整理
一、四大調整項目（第 19 條）
| 調整項目 | 在調整什麼 | 常見情形 |
|---|---|---|
| 情況調整 | 把「不正常的交易情況」拉回正常 | 親友間交易、急售、法拍、包含裝潢或家具、含車位未分離 |
| 價格日期調整 | 把「成交當時」的價格拉到價格日期 | 成交距今半年以上、期間市場明顯上漲或下跌 |
| 區域因素調整 | 比較標的所在「地區」與勘估標的地區的差異 | 不同商圈、學區、生活機能、發展趨勢 |
| 個別因素調整 | 標的「本身」的差異 | 樓層、朝向、面寬、屋齡、格局、景觀、裝修、管理維護 |
二、排除規則（第 25 條）——這條是報告書被退件的常客
| 檢核項目 | 紅線 | 結果 |
|---|---|---|
| 區域因素調整、個別因素調整，或其中任一單獨項目之調整率 | > 15% | 應排除該比較標的 |
| 情況、價格日期、區域因素及個別因素之總調整率 | > 30% | 應排除該比較標的 |
| 但勘估標的性質特殊或區位特殊、缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。 | ||
三、比較標的選取條件
| 數量 | 應採 三件以上比較標的（第 27 條） |
| 區位 | 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區 |
| 用途 | 使用性質、使用分區或編定用途相同或相近 |
| 價格形成因素 | 與勘估標的相同或相似 |
四、示範：四件比較標的的檢核結果
| 標的 | 單價 | 情況 | 日期 | 區域 | 個別 | 總調整 | 試算價格 | 檢核 |
|---|
說明
- 本表試算價格採連乘法：比較標的單價 ×（1＋情況）×（1＋日期）×（1＋區域）×（1＋個別）；實務上百分率法、差額法、迴歸分析法皆可，須於報告書敘明採用方式。
- 「總調整率」本表以各項調整率絕對值合計呈現，作為 30% 紅線的快篩；實際判定請依技術規則與所採調整方式核算。
- 調整率不是拿來「湊到目標價」的旋鈕——每一個百分點都要有比較資料或因素評分表支撐，否則就是報告書最脆弱的一環。
- 被排除的比較標的仍應於報告書中說明排除理由，不是刪掉當作沒看過。
本表為快篩教具，實際適用以不動產估價技術規則現行條文與個案事實為準
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